古家解体後、更地での引渡しです。
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私が、依頼者と初めて会ったのは、5月の始めでした。私が終活の不動産屋を始めたころ、知り合いから一人暮らしのお婆さんがいると、情報が入りました。最近になって、このお婆さんの近くにある喫茶店(私が結婚する前に仕事が終わると毎日コーヒーを飲みに行っていました。)に、久しぶりに行きました。そこでこのお婆さんお話が出ました。そこで、友人を通じて、私の仕事内容について話をしてくれましたら会ってみたいとのことで紹介してくれました。会ったときに私の過去の経歴(西尾市役所に37年勤めあげた後、6年間市役所関連施設に勤め、68歳で終活の不動産屋オフィス結愛を開業した話をしました。西尾市役所に37年間(定年の1年前に勧奨退職をすると、65歳まで市役所の関連施設で雇用してもらえる制度がありました。)勤めていたというのは、私の信用度を高めることとなりました。
今回依頼者をMさんとします。Mさんは、郵便局に勤め長い間独身でしたが、52歳で亡くなった旦那さんと縁があって結婚したと聞きました。結婚が遅く子供もいませんでした。旦那さんの財産はすべて、Mさんが相続をしました。相続財産の中に西尾駅の近くに駐車場がありました。この駐車場をMさんが管理していましたが、一台放置車両がありました。終活の一つ目として、この車両の撤去を依頼されました。（後で解りましたが平成26年に最後の車検を取ってそのまま放置されていました。）
最初に、西尾警察署に行き盗難車の調査をしました。盗難車ではありませんでした。ナンバープレートが付いていたので、豊田の陸運局へ行って、所有者を調べることができました。所有者は西尾市内の人でした。住宅地図でその住所地を尋ねたところ、そこには兄夫婦が住んでいました。そこで所有者の所在を確認したところ、現在所在が不明とのことでした。（所有者は、元公務員で結婚歴もないとの話を聞き放置車両のことを話し撤去すると伝えました。）
所有者は行方不明と、なっていますが兄が法定相続人となりますので、死亡していれば身元が分かれば、連絡が来るはずですし、身元不明で死亡したとしても、年金がありますので年金の停止が伝えられますので、現在生存していると思われます。そこで兄に撤去の承諾を得て撤去しました。ただし、駐車料金約50万円については請求しないと伝えました。(Mさんはお金より無断で5年以上、車を止めているのが、気になるがどうして処理したらよいのかわからず、悩んでいたみたいです。)
車の撤去は、私の知り合いに車屋さんが、いましたのでそこに依頼しレッカー車で撤去しました。
次に、軽の青い車が無断で止めてあるからこの車について調査の依頼受けました。調査をしてみると平成28年に契約をしていましたが、94歳の時に契約をしていましたので、はっきりと記憶がなかったみたいでした。しかし意外なことが発覚しました。駐車場の使用料が一部振り込みされていなかったので、無断でとめているとMさんは思ったみたいです。はじめは毎月払っていましたが、途中から3か月に一回、最後には半年に一回となっていました。郵便局の通帳の振り込みでしたので、振込履歴を郵便局から発行してもらい調査をしたところ、一年分が未払いとなっているのが発覚しました。この分は請求して支払いをしていただきました。残りの駐車場利用者は、使用料を納入されていることを確認して、終活一番目の項目は完了しました。
参考ですが、駐車場の放置車両に関することを、弁護士に依頼すると50万円から100万円かかると聞きました。
次に、M家の墓じまいを依頼されました。M家のお墓は市内にあるお寺に2基ありました。お寺の坊さんに墓じまいをしたい旨を伝え、生抜きの費用、利檀料（今回は、長い間お世話になりましたお礼として）石屋さんの撤去費用が発生しました。生抜きが2基で2万円、離檀料10万円、石屋さん(お寺で手配)19万8千円がかかりました。
お墓が2基あったのは、一つは戦没者のお墓で、位置は隣同士ではなく離れて存在していました。お骨は両方の墓にありました。
お骨は、Mさんの旦那さんが弔ってある、幡豆のお寺に預けました。現在永代供養墓がありませんが、近いうちに作るとのことで、お骨を預かっていただきました。預かりのお礼はMさんが、気持ちとしてお寺に支払いをしました。
本来、墓じまいをするときには、市役所に改葬許可証を提出しますが、市役所に尋ねたところ、大部分の人が未提出と聞きましたのでMさんに話したところ、提出をしないと返事がありました。
三番目の仕事として、Mさんが、結婚前に弟さんと一緒に額田の山を買ったのを処分したいとの話でした。処分先は弟の息子です。(弟は2年前に亡くなっている。)
この山は現在、岡崎市になっています。山は課税がされていなく、Mさんも結婚前(55年前)に買ったもので、権利証もありませんでした。岡崎市に電話して、名寄帳をどうしたら、とれるのか確認をしました。戸籍謄本と本人直筆の申請書（印鑑必要）であれば発行しますとのことで、岡崎市で発行していただきました。(スムーズにはいきませんでした。)
所有権移転をするのに、評価額を調べたところ、90万円弱であったので、贈与で所有権移転をすることにしました。山林の面積が約9,000㎡あったので、市街化調整区域は、愛知県では国土法の届け出が必要と思われ、岡崎市の都市計画に問い合わせをしたところ、対価が伴わないから、届け出の必要はありませんとの返事でした。ただしMさんが3年以内に亡くなると相続税の対象となることは伝えておきました。この登記事務は司法書士に依頼しました。
不動産の所有権移転の原因としては、相続、売買、贈与等があります。今回、贈与としたのは、課税標準額×倍率4.3倍が110万以下で、贈与税がかからないからです。売買の場合単純計算で売買価格の約20％の譲渡税がかかるからです。その他費用として司法書士に122,500円をMさんが支払いました。
以上、今までのコンサルタント業務の料金として、55万円(消費税込)を請求させていただきました。
今回の依頼は、市内のR・Iさんからのものです。
最初に見せていただいたのは、R・Iさんあての文書です。表題は叔父であるK・Ⅰさまのご逝去についてであり、発信者は名古屋の区長からでした。内容は令和2年12月の中旬にご逝去されましたのでお知らせします。ご遺体は名古屋市指定の葬儀会社がお預かりしておりますので、早急に区役所総務課まで連絡くださいとありました。区役所の文書の日付は、令和3年3月17日となっていましたので、亡くなってから3か月後に初めてR・Iさんへ連絡ができたと思われます。
後で確認したところ、亡くなったK・I様の法定相続人はR・Iさん一人でした。R・IさんからK・I様の今後の手続について相談に乗ってほしい、住んでいたマンションも処分をお願いしますとの依頼を受けました。
後日、区役所総務課にR・Iさんと同行をして事情を確認しました。最初に死亡届の提出について説明がありました。マンションの中で孤独死をされていたので死亡日の特定ができなくて、12月中旬と記載されていました。まだ死亡届が出ていないので、葬儀会社で遺体が安置されているとのことでした。区役所で確認された事項として、相続放棄をすると、死亡届の提出からすべて区役所で行ってくれるとの話ですが、預貯金もすべて区役所のものとなる。相続放棄は亡くなったことを知ってから3か月以内に家庭裁判所に申し出をすればよいから、まだ2ヶ月ぐらいは考える時間がありました。住んでいたマンションはR・Iさんのお父さん(10年前に亡くなっている)の所有で、公正証書で使用できることが記載されていました。ただし維持管理費は亡くなったK・I様が支払うこととなっていました。Ｋ・Ｉ様も昭和19年生まれで結婚もせずに一人暮らしの年金生活者で、生活保護は受けていないと聞きましたので、相続はするということで
R・Iさんが死亡届を提出することにしました。
区役所での話を終了して、遺体が安置してある葬儀会社に行き葬儀の話をしました。葬儀はすべて葬儀会社にお任せしました。葬儀会社で死亡届の提出と
お骨の処分ついて、お話をしました。死亡届の提出後速やかに火葬をすることとお墓がないので、お骨は引き取らないことで(火葬場で処理)完了しました。
後日、K・I様の死亡後の諸手続き行いました。区役所保険年金課で葬儀費用の申請(国民健康保険)、介護保険の停止、年金の停止（年金は死後4か月もたっていたので、後日返還請求が来ました。）郵便物の停止、車の廃車(20年くらい前の車)の手続きを行いました。
マンションはゴミ屋敷となっていましたので、遺品整理業者に依頼をして撤去をしました。ゴミの量ですが、遺品整理業者の見積もりでは2トン車15台あり約100万の見積もりとなりました。(マンションの広さは６８㎡です)遺品整理業者は見積もりを提出した時点で追加料金の発生はない契約をしました。小さな仏壇があり、生抜きをしていただいて処分をしました。室内のごみ等を処分した後で消毒を行い清掃は完了しました。遺体が2ヶ月ぐらい室内にありましたが亡くなったのが12月だったので、におい等はありませんでした。
これから、マンションを処分する予定ですが、自宅内で変死（死亡原因は不明）となりますので、重要事項に記載が必要となり通称価格より安価な取引となりそうです。マンションを処分するまでは所有者が管理費、修繕積立金、駐車場代、水道代(昭和50年代に分譲したので水道は均等割りで管理者が徴収)これらの費用が毎月発生するので、早めに処分を予定しています。
故人の預貯金ですが遺産分割協議書がないと引き出しができません。今回は法定相続人が一人であったのと、故人の本籍が相続人と同じ市内であったので戸籍謄本を、相続人が市役所で発行することで相続関係図を作るのができたので、早く預金を下ろすことができました。相続が複雑になっていると司法書士の先生に依頼しないと遺産分割協議書ができません。相続人が多ければ、遺産分割協議書の捺印が一人でもかければ遺産の相続もできないし、預金も下せません。今回のケースは終活のお手伝いとしては、大きな問題は発生しませんでした。
大した問題ではありませんが、車を処分するときには印鑑証明が必要です。故人では印鑑証明は発行できません。車も財産ですので相続関係図と遺産分割協議書が必要となります。昔は不動産の相続で遺産分割協議書が必要でしたが、金融資産の処理、車の処分等にも相続の関係書類が必要です。
こうした問題が発生することが予測される人（結婚していない人、結婚しているが子供のいない人）は遺言書を書いておくと相続の鉄好きが速やかに処理できます。なぜかと言いますと配偶所と子供には、財産を分けるときに遺留分が発生します。（法定相続分の二分の一）親兄弟には遺留分がありませんので遺言通りに相続ができるからです。
今回は問題が発生しなかったですが、マンション、建物を故人が所有していてその財産の相続放棄をしても、民法940条で管理責任が残ります。マンションの場合、固定資産税は出ませんが、管理費が永久に請求される可能性があります。
今回、終活の不動産屋【オフィス結愛】として孤独死をされた方のすべての財産処分と、亡くなった後の諸手続きのお手伝いをさせていただきました。また処理の方法について、参考となるアドバイスをさせていただきました。
先祖から相続した祭祀財産の処分(墓じまい、仏壇じまい)のお手伝いもさせていただきます。墓じまいをした後でのお骨の扱いにも相談に応じます。
人生の終活は自分一人ではできません。いろんな人の助けを借りて終活をしませんか。相談に対して手数料は頂きません。お手伝いが終わった時点でコンサルティング料を請求させていただきます。
不動産処分は規定の報酬をいただきます。
最後に、マンションの買い手が見つかりこの物件の処理が、年内で完了することができました。
皆さんが、手数料の金額が知りたいと思いますので、参考までに記載しておきます。
コンサルタント料として、税込み55万円(基本料です)今回は、基本料金です。仕事の内容によって、11万円（税込み）から受けています。依頼を受けて内容を把握した時点でコンサルタント料として、金額の提示をさせていただきます。
納得をいただいてから、から着手いたします。全てが完了した時点で、料金をいただきます。業務が完了しないと料金は頂きません。ただし、旅費は別途、実費をいただきます。
終活の不動産屋 オフィス結愛
〒445-0074
愛知県西尾市戸ケ崎町広美87番地
近藤 由太
℡・fax 0563-77-6481 携帯 090-4268-1680
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西尾市内S.Oさん（77歳）の記録
S.Oさんは、平成29年2月22日に盲老人ホーム福寿園に入所しました。入所は本人の希望ではなく、西尾市福祉事務所と地区の民生委員の連携で行われました。一年ぐらい前から入所は決まっていましたが、本人が拒んでいたためこの日になりました。
私は、当時室場ふれあいセンターに勤務していました。S.Oさんは、いつもふれあいセンター近くにある児童遊園のトイレを利用していました。入所する半年ぐらい前から、視力が相当低下したためだと思いますが、トイレを利用した後で、左に曲がって自宅に向かいますが、早く曲がりすぎてふれあいセンターの中に入ってしまうことがありました。S.Oさんは杖の代わりに自転車を引いて中に入り出られなくなることがありました。理由は視力が相当悪くフェンスにぶつかって曲がり、またぶつかって曲がるためふれあいセンターの敷地内をくるくる回っていることがありました。そうした状況を見かねてふれあいセンターの女性職員のIさんが手お差し伸べて県道まで案内することが、数回ありました。（後で知ったんですが、S.Oさんは身体障碍者2級の手帳を持っていました。私個人的な意見としては1級だと思いますが、だれも申請の手続きをしないからではないかと思います。なぜかというと、私の身内に目が悪く1級を持っている人がいます。）
2月22日入所の日も朝ふれあいセンターの中をくるくる回っていました。この日が入所というのは、S.Oさんと友人のIさんが、道路で大きな声で話しているのが聞こえて、知っていました。私は出勤していませんでしたが、女性職員のIさんに話をしておいたので、Iさんが福祉事務所に連絡をしましたが、この日に老人ホームへの入所は極秘事項として、数人の人以外と本人しか話してなかったみたいで、福祉事務所は知りませんとの回答が来たので、こちらが説明するが、知りませんの一点張りで最後は、S.Oさんがふれあいセンターにいますと言ったら、やっと迎えに来ました。後で聞いたんですがS.Oさんの家の前で迎えに行った人が、もぬけの殻で非常に困惑していたそうです。たまたま入所日を私が聞いていたので対応できましたが、知らなかったら日程が変わっていた可能性が高いと思われます。
私が、福寿園でS.Oさんに会ったのは4月の中旬です。私が60歳になるまで同じ町内の同じ班でしたが、話をしたことがなかったので、友人のIさんと一緒に面会に行きました。そこで、今まで住んでいた屋敷の処分について話をしたら即答で処分をしたいとの回答がありました。値段については最近の不動産価格は安いと認識をしていました。
このことについて、福寿園の施設長に話をするとともに、S.Oさんの所有資産を確認するため、固定資産証明交付申請書を西尾市長から交付するための委任状に押印をしていただきました。施設長から、S.Oさんは、入所費用について西尾市から補助がされているので、資産の処分は西尾市の同意が必要との話がありました。その後、担当者は相談員のMさんとなりました。
西尾市役所で固定資産交付申請書を提出し、資産状況を調査したところ、農地1,830ｍ２がS.Oさん名義、屋敷（既存宅）375.33ｍ２がS.Oさんと母親のTさん（平成元年3月3日亡）の共有名義となっていました。
屋敷を処分するには、母親Tさんの相続人（S.Oさんの兄弟）の同意が必要となりますが、兄弟の住所については、母親の死後一度も会っていない。住所電話番号も知らない。（自宅には電話も引いたことがない）
そこで、S.Oさんの委任状をもとに戸籍謄本から兄弟の状況を確認しました。（相続の手続きを司法書士に依頼すれば相続関係図は作成可能ですがS.Oさんは、お金を持っていません。）
そこで、資金計画を考えたときに、農地を先に処分しそのお金で相続の手続きを行うことにするということをS.Oさんから了解を得ました。
最近、農地は買い手がいないので、処分方法について考えていたところ、小中学の同級生が、農業専業で頑張っていることを思い出して購入の依頼をしたところ、この土地は自分が利用権の設定をしているから買いましょうとの返事をいただきました。ただし、娘が後を継ぐことになったから、娘の名義にしたいとの相談がありました。そこで西尾市の農業委員会に相談いたところ、娘との共同経営者にすれば、娘の名義にするのは可能との返事があり、共同経営者としての手続きをしてもらい、娘の名義で売買を完了させました。
今回、いろいろなお願いを同級生にしましたので、農地法の3条の申請書は本人申請で提出（作成は私）しました。
農地の売買に関する確認事項
１ 農地を購入するには、農家台帳に記載されていること。
２ 農地を3反以上所有しているか耕作している（市町村により面積が違う 恐れがあるので、市町村の農業委員会に確認）
３ 農地法の3条申請書を提出（転用）
４ オペレーターと利用権が設定されている場合解除が必要（農協が窓口）
５ 水田の場合は用水の管理者に利用者の変更届（水利組合56-2340）
６ 農地の場合、宅地ではないので仲介手数料の制限がない。
７ 財産を全部処分する場合、農協の組合員の権利を返納
農地の売却手続きが完了し、司法書士に登記の手続きを依頼と同時に屋敷の
相続についても依頼を行いました。（相続が発生しないと、兄弟であっても別戸籍になっていれば、戸籍謄本の入手ができません。）
司法書士より、相続関係図を見せられた時に予想以上の衝撃を受けました。何故かというと、S.Oさんの母親Tさんは、平成元年3月3日に亡くなって、その相続人は、現在10人いました。S.Oさんにこのことを確認したところ間違いは無いとのことでしたが、住所が解かっている資料は無いし電話も知らないとのことでした。（本人電話は引いたことがない。）相続人10人のうち（本人を除くと9人）一度も顔を合わせたことがない相続人が3人、30年以上前に一度会ったことがある相続人が1人、妹2人も母親Tさんの葬儀後、一度も会っていませんでした。一番下の妹Sさん（平成21年6月18日死亡）の長女が、S.Oさんが警察で保護されたときに、身元引受人として警察で、会ったのが3年ぐらい前です。
相続人の詳細ですが、S.Oさん次男（長男は子供の時死亡）は、目が悪く今年の2月22日に田原の盲老人ホーム福寿園に入所、同時に住所変更をしているので、土地を処分する場合は登記簿の住所変更が必要となる。住所変更は老人ホームで行ってくれるが印鑑登録等の手続きは、本人が必要な時に本人申請で行う必要がある。（今回、登記簿の住所変更は司法書士に依頼、印鑑登録・マイナンバーカードの交付は私と一緒に田原市役所で手続きを行いました。）
次に長女Hさん（昭和39年6月3日死亡）の長男K.Bさん住所は大阪となっており、インターネットで電話番号を検索し、直接連絡したところ本人と確認でき、後日、遺産分割協議書をもって、訪問する約束をしました。大阪でも公共交通機関の少ない所でしたので、車で訪問をしました。この方は4人兄弟の一番上でS33年生まれ、Hさんが亡くなったときに父親に連れられて、大阪に来て暮らしていたそうです。下3人は、養子縁組をして、別々に生活をしていて、兄弟とは一度も顔を合わせたことが、無いと聞きました。S.Oさんとは結婚した時、一度だけ母親Hさんの在所と聞いて、訪問したそうです。
二男N.Yさんは、住所が西尾市でしたので、カーナビで調べた住所へ訪問した所本人と確認できたので、相続のことについて説明をし、後日うかがうとの約束と、電話番号を聞いてきました。
長女T.Tさんは、インターネットで電話番号を調べたが、本人名義はなかったが、Tさん苗字の電話番号が一軒あったので、直接電話してみたところ本人と確認できました。後日直接会って、相続の説明をしてきました。相続人全員に会った時点で遺産分割協議書の記入をお願いしますと話をしてきました。
三男M.Bさんは長女T.Tさんと同じ家に養子縁組をしたが、大人になって養子縁組を解消されたと、T.Tさんから聞きました。相続関係図にある住所に行ったところ、非常に古いアパートがありました。そこに住んでいる人に、Bさんと言う方は住んで見えますかと尋ねたところ、そんな方は知りませんと回答がありました。少し話をしていたら一軒だけ名前の解からない方が住んでいると教えてくれました。そこの部屋番号を見たら該当する部屋番号と一致したので、訪ねてみました。声を出して訪ねてみましたが、返事がありませんでした。電気メーターを見たら廻っていたので、住んでいることは確認しました。翌日も行ってみましたが返事はありませんでした。玄関には鍵がかかっていましたが中には人がいるような気配がしました。翌日、手紙をもって訪問をしました。内容は、M.Bさんですか、母親のHさんのことでお話がしたいと書きました。連絡先は私の携帯電話の番号を記入しておきました。翌日電話が非通知でかかってきました。本人確認をするとともに○月○日の夜、会うという約束ができました。当日会って遺産分割協議書の話をしましたが、世間の人とは付き合わない生活をして見えるので、話がなかなか進みませんでした。1時間ほど車の中で話をしたが条件をひきだすことはできずに、車から降りました。降りたところで、車の中に用意していた手土産（お茶菓子）を渡しました。祖いたら急に条件は金10万円と言いました。私もこれが限度と想定していたので、S.O さんと話してみますと回答しました。返事はどうするかと聞いたら前回、同様手紙を入れておくようにと言われました。
長女Hさんの子供4人は生まれてから、養子縁組に出された後は50数年連絡をしたり、会ったことは一度もない疎遠な人生を送っている状況です。今回私が全員と顔合わせをして、皆さんの住所、電話番号を知らせることに了解を得ました。（三男を除いて）
次女M.Hさんは西尾市内に住んでおり、遺産分割協議書をすぐに記入捺印をしてくれました。そのお礼ではないですが、4女のN.Oさんを田原の福寿園まで連れていき約30年ぶりの兄妹の再開の手助けをしました。再開時、S.Oさんは目の前を妹が歩いても気が付きませんでしたが、隣に座って妹2人が手を握って【わかる】と言ったとたん、満面の笑みを浮かべたとき、私をこの仕事をやって最高の気分になりました。これからもこの仕事を続けたいと思うとともにやりがいを見つけました。
3女は昭和22年1月23日死亡
４女N.Oさんは佐久島に住んでおり、遺産分割協議書をすぐに記入捺印をしてくれました。
5女S.Kさんは平成21年6月１８日死亡 配偶者、長女、長女の夫が相続人でした。西尾市内に住んでおり、遺産分割協議書をすぐに記入捺印をしてくれました。
相続人１０人の状況は以上です。
10月の終わりに、相続人全員の遺産分割協議書をもって、司法書士に相続登記の依頼を行い、11月の初めには依頼人であるS.O さんに、名義変更が完了しました。
これから、この宅地を売買できるように調査を行いました。対象の土地にはS.O さんの父親の名前で建物登記がされていました。（法務局で登記簿を確認）土地の境界も確認しましたが、必要な杭が7箇所ありましたが2か所ありませんでした。建物登記は建物を除却した後で、滅失登記を申請することが可能となります。司法書士に依頼すると5万円程度の手数料を支払う必要がありますが、今回は個人申請として私が作ります。実費（印紙代等は請求します。）は請求をします。
西尾市では、耐震強度が0.7以下の建物を壊すと補助金が20万円出ます。この申請鉄好きも私が代行します。
土地を売却するにあたり、土地家屋調査士に実測を依頼する必要があります。
費曜は30万円程度と聞いておりましたが、私の知り合いに頼んで20万円程度で測量をお願いいたしました。
建物の解体は、解体業者に見積依頼をしたところ、200万円の見積もりが出ました。
土地を売却する条件として、更地渡しにしたほうが高価に売却できるので、買い手が見つかった時点で建物を解体する条件で、売り出す予定です。（建物の解体費用はS.O さんが負担するため）
売却単価の決定について
この土地の売却について、S.O さんと話をしたときに、本人は500万円程度との話がありましたが、私は最低1,000万円、確保できるのではないかと話をしました。（手取り）
周辺の地価公示の価格
西尾市斎藤町 市街化調整区域 上水 43,300円/ｍ2
西尾市駒場町 市街化調整区域 上水・下水 46,000円/ｍ2
付近売買事例 2016年 西尾市室町 上水・下水 60,000円/ｍ2
今回、上記単価を参考として、50,000円/ｍ2で売り出しをします。
373.22ｍ２×50,000円/ｍ2＝18,661,000円
土地売却のための支出
相続関係 登記 160,000円（確）
遺産分割協議書の謝礼 280,000円（確）
旅費 90,000円（確）
土地家屋調査士 200,000円（未）
建物解体 2,000,000円（未）
西尾市補助金 －200,000円（確）
その他申請費用 100,000円（未）
コンサルタント料 324,000円（確）
仲介手数料 566,430×1.08＝611,744円（確）
印紙税 20,000円（確）
合計 3,585,744円
受取額（想定）
18,661,000－3,585,744＝15,075,256円