オフィス結愛

S.Oさんは、平成29年2月22日に盲老人ホーム福寿園に入所しました。入所は本人の希望ではなく、西尾市福祉事務所と地区の民生委員の連携で行われました。一年ぐらい前から入所は決まっていましたが、本人が拒んでいたためこの日になりました。

私は、当時室場ふれあいセンターに勤務していました。S.Oさんは、いつもふれあいセンター近くにある児童遊園のトイレを利用していました。入所する半年ぐらい前から、視力が相当低下したためだと思いますが、トイレを利用した後で、左に曲がって自宅に向かいますが、早く曲がりすぎてふれあいセンターの中に入ってしまうことがありました。S.Oさんは杖の代わりに自転車を引いて中に入り出られなくなることがありました。理由は視力が相当悪くフェンスにぶつかって曲がり、またぶつかって曲がるためふれあいセンターの敷地内をくるくる回っていることがありました。そうした状況を見かねてふれあいセンターの女性職員のIさんが手お差し伸べて県道まで案内することが、数回ありました。（後で知ったんですが、S.Oさんは身体障碍者2級の手帳を持っていました。私個人的な意見としては1級だと思いますが、だれも申請の手続きをしないからではないかと思います。なぜかというと、私の身内に目が悪く1級を持っている人がいます。）

2月22日入所の日も朝ふれあいセンターの中をくるくる回っていました。この日が入所というのは、S.Oさんと友人のIさんが、道路で大きな声で話しているのが聞こえて、知っていました。私は出勤していませんでしたが、女性職員のIさんに話をしておいたので、Iさんが福祉事務所に連絡をしましたが、この日に老人ホームへの入所は極秘事項として、数人の人以外と本人しか話してなかったみたいで、福祉事務所は知りませんとの回答が来たので、こちらが説明するが、知りませんの一点張りで最後は、S.Oさんがふれあいセンターにいますと言ったら、やっと迎えに来ました。後で聞いたんですがS.Oさんの家の前で迎えに行った人が、もぬけの殻で非常に困惑していたそうです。たまたま入所日を私が聞いていたので対応できましたが、知らなかったら日程が変わっていた可能性が高いと思われます。

私が、福寿園でS.Oさんに会ったのは4月の中旬です。私が60歳になるまで同じ町内の同じ班でしたが、話をしたことがなかったので、友人のIさんと一緒に面会に行きました。そこで、今まで住んでいた屋敷の処分について話をしたら即答で処分をしたいとの回答がありました。値段については最近の不動産価格は安いと認識をしていました。

このことについて、福寿園の施設長に話をするとともに、S.Oさんの所有資産を確認するため、固定資産証明交付申請書を西尾市長から交付するための委任状に押印をしていただきました。施設長から、S.Oさんは、入所費用について西尾市から補助がされているので、資産の処分は西尾市の同意が必要との話がありました。その後、担当者は相談員のMさんとなりました。

西尾市役所で固定資産交付申請書を提出し、資産状況を調査したところ、農地1,830ｍ２がS.Oさん名義、屋敷（既存宅）375.33ｍ２がS.Oさんと母親のTさん（平成元年3月3日亡）の共有名義となっていました。

屋敷を処分するには、母親Tさんの相続人（S.Oさんの兄弟）の同意が必要となりますが、兄弟の住所については、母親の死後一度も会っていない。住所電話番号も知らない。（自宅には電話も引いたことがない）

そこで、S.Oさんの委任状をもとに戸籍謄本から兄弟の状況を確認しました。（相続の手続きを司法書士に依頼すれば相続関係図は作成可能ですがS.Oさんは、お金を持っていません。）

そこで、資金計画を考えたときに、農地を先に処分しそのお金で相続の手続きを行うことにするということをS.Oさんから了解を得ました。

最近、農地は買い手がいないので、処分方法について考えていたところ、小中学の同級生が、農業専業で頑張っていることを思い出して購入の依頼をしたところ、この土地は自分が利用権の設定をしているから買いましょうとの返事をいただきました。ただし、娘が後を継ぐことになったから、娘の名義にしたいとの相談がありました。そこで西尾市の農業委員会に相談いたところ、娘との共同経営者にすれば、娘の名義にするのは可能との返事があり、共同経営者としての手続きをしてもらい、娘の名義で売買を完了させました。

今回、いろいろなお願いを同級生にしましたので、農地法の3条の申請書は本人申請で提出（作成は私）しました。

農地の売買に関する確認事項

１　農地を購入するには、農家台帳に記載されていること。

２　農地を3反以上所有しているか耕作している（市町村により面積が違う　恐れがあるので、市町村の農業委員会に確認）

３　農地法の3条申請書を提出（転用）

４　オペレーターと利用権が設定されている場合解除が必要（農協が窓口）

５　水田の場合は用水の管理者に利用者の変更届（水利組合56-2340）

６　農地の場合、宅地ではないので仲介手数料の制限がない。

７　財産を全部処分する場合、農協の組合員の権利を返納

農地の売却手続きが完了し、司法書士に登記の手続きを依頼と同時に屋敷の

相続についても依頼を行いました。（相続が発生しないと、兄弟であっても別戸籍になっていれば、戸籍謄本の入手ができません。）

　司法書士より、相続関係図を見せられた時に予想以上の衝撃を受けました。何故かというと、S.Oさんの母親Tさんは、平成元年3月3日に亡くなって、その相続人は、現在10人いました。S.Oさんにこのことを確認したところ間違いは無いとのことでしたが、住所が解かっている資料は無いし電話も知らないとのことでした。（本人電話は引いたことがない。）相続人10人のうち（本人を除くと9人）一度も顔を合わせたことがない相続人が3人、30年以上前に一度会ったことがある相続人が1人、妹2人も母親Tさんの葬儀後、一度も会っていませんでした。一番下の妹Sさん（平成21年6月18日死亡）の長女が、S.Oさんが警察で保護されたときに、身元引受人として警察で、会ったのが3年ぐらい前です。

　相続人の詳細ですが、S.Oさん次男（長男は子供の時死亡）は、目が悪く今年の2月22日に田原の盲老人ホーム福寿園に入所、同時に住所変更をしているので、土地を処分する場合は登記簿の住所変更が必要となる。住所変更は老人ホームで行ってくれるが印鑑登録等の手続きは、本人が必要な時に本人申請で行う必要がある。（今回、登記簿の住所変更は司法書士に依頼、印鑑登録・マイナンバーカードの交付は私と一緒に田原市役所で手続きを行いました。）

　次に長女Hさん（昭和39年6月3日死亡）の長男K.Bさん住所は大阪となっており、インターネットで電話番号を検索し、直接連絡したところ本人と確認でき、後日、遺産分割協議書をもって、訪問する約束をしました。大阪でも公共交通機関の少ない所でしたので、車で訪問をしました。この方は4人兄弟の一番上でS33年生まれ、Hさんが亡くなったときに父親に連れられて、大阪に来て暮らしていたそうです。下3人は、養子縁組をして、別々に生活をしていて、兄弟とは一度も顔を合わせたことが、無いと聞きました。S.Oさんとは結婚した時、一度だけ母親Hさんの在所と聞いて、訪問したそうです。

　二男N.Yさんは、住所が西尾市でしたので、カーナビで調べた住所へ訪問した所本人と確認できたので、相続のことについて説明をし、後日うかがうとの約束と、電話番号を聞いてきました。

　長女T.Tさんは、インターネットで電話番号を調べたが、本人名義はなかったが、Tさん苗字の電話番号が一軒あったので、直接電話してみたところ本人と確認できました。後日直接会って、相続の説明をしてきました。相続人全員に会った時点で遺産分割協議書の記入をお願いしますと話をしてきました。

　三男M.Bさんは長女T.Tさんと同じ家に養子縁組をしたが、大人になって養子縁組を解消されたと、T.Tさんから聞きました。相続関係図にある住所に行ったところ、非常に古いアパートがありました。そこに住んでいる人に、Bさんと言う方は住んで見えますかと尋ねたところ、そんな方は知りませんと回答がありました。少し話をしていたら一軒だけ名前の解からない方が住んでいると教えてくれました。そこの部屋番号を見たら該当する部屋番号と一致したので、訪ねてみました。声を出して訪ねてみましたが、返事がありませんでした。電気メーターを見たら廻っていたので、住んでいることは確認しました。翌日も行ってみましたが返事はありませんでした。玄関には鍵がかかっていましたが中には人がいるような気配がしました。翌日、手紙をもって訪問をしました。内容は、M.Bさんですか、母親のHさんのことでお話がしたいと書きました。連絡先は私の携帯電話の番号を記入しておきました。翌日電話が非通知でかかってきました。本人確認をするとともに○月○日の夜、会うという約束ができました。当日会って遺産分割協議書の話をしましたが、世間の人とは付き合わない生活をして見えるので、話がなかなか進みませんでした。1時間ほど車の中で話をしたが条件をひきだすことはできずに、車から降りました。降りたところで、車の中に用意していた手土産（お茶菓子）を渡しました。祖いたら急に条件は金10万円と言いました。私もこれが限度と想定していたので、S.O さんと話してみますと回答しました。返事はどうするかと聞いたら前回、同様手紙を入れておくようにと言われました。

　長女Hさんの子供4人は生まれてから、養子縁組に出された後は50数年連絡をしたり、会ったことは一度もない疎遠な人生を送っている状況です。今回私が全員と顔合わせをして、皆さんの住所、電話番号を知らせることに了解を得ました。（三男を除いて）

　次女M.Hさんは西尾市内に住んでおり、遺産分割協議書をすぐに記入捺印をしてくれました。そのお礼ではないですが、4女のN.Oさんを田原の福寿園まで連れていき約30年ぶりの兄妹の再開の手助けをしました。再開時、S.Oさんは目の前を妹が歩いても気が付きませんでしたが、隣に座って妹2人が手を握って【わかる】と言ったとたん、満面の笑みを浮かべたとき、私をこの仕事をやって最高の気分になりました。これからもこの仕事を続けたいと思うとともにやりがいを見つけました。

　3女は昭和22年1月23日死亡

　４女N.Oさんは佐久島に住んでおり、遺産分割協議書をすぐに記入捺印をしてくれました。

　5女S.Kさんは平成21年6月１８日死亡　配偶者、長女、長女の夫が相続人でした。西尾市内に住んでおり、遺産分割協議書をすぐに記入捺印をしてくれました。

　相続人１０人の状況は以上です。

　10月の終わりに、相続人全員の遺産分割協議書をもって、司法書士に相続登記の依頼を行い、11月の初めには依頼人であるS.O さんに、名義変更が完了しました。

　これから、この宅地を売買できるように調査を行いました。対象の土地にはS.O さんの父親の名前で建物登記がされていました。（法務局で登記簿を確認）土地の境界も確認しましたが、必要な杭が7箇所ありましたが2か所ありませんでした。建物登記は建物を除却した後で、滅失登記を申請することが可能となります。司法書士に依頼すると5万円程度の手数料を支払う必要がありますが、今回は個人申請として私が作ります。実費（印紙代等は請求します。）は請求をします。

　西尾市では、耐震強度が0.7以下の建物を壊すと補助金が20万円出ます。この申請鉄好きも私が代行します。

　土地を売却するにあたり、土地家屋調査士に実測を依頼する必要があります。

費曜は30万円程度と聞いておりましたが、私の知り合いに頼んで20万円程度で測量をお願いいたしました。

　建物の解体は、解体業者に見積依頼をしたところ、200万円の見積もりが出ました。

　土地を売却する条件として、更地渡しにしたほうが高価に売却できるので、買い手が見つかった時点で建物を解体する条件で、売り出す予定です。（建物の解体費用はS.O さんが負担するため）

　売却単価の決定について

　この土地の売却について、S.O さんと話をしたときに、本人は500万円程度との話がありましたが、私は最低1,000万円、確保できるのではないかと話をしました。（手取り）

　周辺の地価公示の価格

西尾市斎藤町　市街化調整区域　上水　　　　　43,300円/ｍ2

西尾市駒場町　市街化調整区域　上水・下水　　46,000円/ｍ2

付近売買事例　2016年　西尾市室町　上水・下水　　60,000円/ｍ2

　今回、上記単価を参考として、50,000円/ｍ2で売り出しをします。

　373.22ｍ２×50,000円/ｍ2＝18,661,000円

　土地売却のための支出

　相続関係　登記　　　　　　　　　　160,000円（確）

　　　　　　遺産分割協議書の謝礼　　280,000円（確）

　　　　　　旅費　　　　　　　　　　　90,000円（確）

　土地家屋調査士　　　　　　　　　　200,000円（未）

　建物解体　　　　　　　　　　　　　2,000,000円（未）

　西尾市補助金　　　　　　　　　　　－200,000円（確）

　その他申請費用　　　　　　　　　　100,000円（未）

　コンサルタント料　　　　　　　　　324,000円（確）

　仲介手数料　　　　　566,430×1.08＝611,744円（確）

　印紙税　　　　　　　　　　　　　　　20,000円（確）

　　　合計　　　　3,585,744円

受取額（想定）

　　　18,661,000－3,585,744＝15,075,256円